חסמים לפרויקט הריסה ובניה

אמנם תמ"א 38 2 יצר תפיסה מחודשת על סף המהפך במסלול של פינוי בינוי, אבל למרות היתרונות הברורים ישנם גם לא מעט חסמים לפרויקט של הריסה ובניה ומדובר בפרויקט שחרף היתרונות שלו, לא תמיד מתאפשר מבחינה כלכלית או מבחינת תכנון נכון.

החסמים הקיימים לפרויקט של פינוי בינוי:

1. לא תמיד קיימת כדאיות כלכלית לפרויקט- פרויקט תמ"א 38 2 הוא פרויקט יקר יותר מפרויקט תחת תמ"א 38. לא בכל אזור ולא בכל עיר בו יש אישור לביצוע של פרויקט תמ"א 38 ישנה היתכנות כלכלית וכדאיות להרוס לגמרי מבנה קיים ולבנות במקומו בניין חדש. ישנם מקרים בהם בוחרים בשיקום הבניין הקיים חיזוק התשתיות, שיפור האינסטלציה, וביצוע עבודות בגובה לרבות חיזוק והחלפה של אריחים כיום יש מעט מאוד ערים שמאפשרות את קיום הפרויקט.
2. יש צורך בהסכמה של כל דיירי הבניין-כאשר מדובר בפרויקט של תמ"א 38 ללא התיקון שהוכנס , ניתן להוציא את הפרויקט לפועל בהסכמה של שני שליש מבעלי הדירות בבניין. אך כאשר מדובר בפרויקט של תמ"א 38 2 יש צורך בהסכמה מלאה של כל דיירי הבניין. הסכמה כזו קשה מאוד לקבל , שכן מספיק שדייר אחד לא יסכים לביצוע הפרויקט אזי לא יהיה ניתן להוציא את הפרויקט לפועל. כאשר יש דייר שלא מעוניין בפרויקט, בעלי דירות בבניין שלא ניתן להשיג או ריבוי יורשים של דירה יהיה מאוד קשה לקבלן היזם להוציא לפועל את הפרויקט ולעיתים הוא יעדיף לוותר מראש ולא להיכנס לתהליך.
3. יש צורך בהתאמת הבניין החדש לרחוב ולשכונה- ברוב המקרים בהם יוצא לפועל פרויקט של פינוי בינוי שטחי הבנייה מוכפלים וגם מספר הדירות בבניין גדל אם לא מוכפל. לא כל רחוב ולא כל שכונה יכולים לעמוד בשינוי משמעותי עד כדי כך שכן בניין חדש דורש תשתיות חדשות לגמרי ושטח גדול יותר לבניה. כמעט בכל האזורים העירוניים בטח ובטח במרכז העיק לא ניתן להוציא לפועל פרויקטים שכאלה.
4. יש צורך בהתאמת היחס של הבניין החדש- בניינים ישנים נבנו מעבר לקווי הבנייה המותרים היום על פי חוק. לכן, אם לפי תמ"א 38 2 יש אישור להגדיל ואפילו להכפיל את שטח הבניין והקומות, יהיה צורך לבנות את הבניין במגרש הקיים בהתאם לבניינים הישנים. במקרה שכזה בשביל שהמבנה החדש יעמוד בתנאים יהיה צורך לבנות אותו צר וגבוה- דבר שלא תמיד מתאפשר. בשכונות בהן הדבר כן מתאפשר נוצר מצב של הרבה מאוד בניינים גבוהים ברחובות צרים למדי. כאשר ברחוב אחד יש יותר מבניין אחד שמכפיל את גובהו מדובר בשינוי דרמטי בנראות של הרחוב , ביכולת של השכונה לשאת את התשתיות ובסביבת המגורים הקיימת.
5. תיתכן בעיה בתכנון מקומות לחנות- כאשר משדרגים בניין אחד משיפורי תנאי המגורים הוא מקומות חניה. הסדרת פתרונות חניה על פי תקן בעיקר בערים צפופות הסובלות ממחסור של מקומות חניה. בחלק מהמקרים קיימת האפשרות להוסיף חנין תת קרקעי אך לא תמיד עקב עלויות כלכליות וקושי תכנוני. כאשר לא ניתן להסדיר את החניות לא ניתן להוציא לפועל את פרויקט תמ"א 38 2.

תחום ההתחדשות העירונית מתפתח ומתקדם באופן קבוע אך אינו מהווה פתרון לכל מצב אפשרי. החוכמה היא לאמץ גישה תכנונית המותאמת לכל פרויקט ופרויקט בנפרד. עם זאת, יש לציין שלמרות הקשיים ולמרות החסמים, התיקון שהתווסף לתמ"א 38 הוא תוספת חיובית שמקדמת את התחום באופן משמעותי.