אתגרים לפני פרויקט פינוי בינוי

נדמה כי משבר הדיור לא עומד בפני פתרון בשנים הקרובות וכשעתודות הקרקע הולכות ומצטמצמות יותר ויותר יזמים ובעלי דירות מבינים כי צריך לנצל את השטחים הקיימים ולשבח אותם. אחד מהפיתרונות היצירתיים שתופס תאוצה בשנים האחרונות הוא פינוי בינוי אך הוא כולל בתוכו אתגרים רבים שחשוב להכיר לפני שיוצאים לדרך.

מה זה פינוי בינוי?

פרויקט פינוי בינוי הוא תהליך פינוי של קבוצת בניינים ישנים בעלי מספר דירות מועט (לרב מדובר בבתי שיכונים או בתי רכבת בני שלוש קומות) והפיכתה לבניינים בני חמש או שש קומות כאשר כל דירה בכל בניין עובר שיפוץ והגדלה.לרוב מבוצע תהליך זה כחלק מהליך התחדשות עירונית

בתהליך פינוי בינוי הדיירים הקיימים מפנים את הבית שלהם לתקופה של מספר שנים ועוברים לגור בשכירות עד שהפרויקט יסתיים. אז הם חוזרים לדירה שלהם, אלא שהיא כבר לא דירה קטנה וישנה אלא דירה גדולה יותר ויוקרתית יותר. לרב, לא רק הבניין עובר תהליך פינוי בינוי אלא כל השכונה כך שבסופו של הפרויקט נוצרת בעצם שכונה חדשה לחלוטין הכוללת פארקים, שטחי מסחר ואף מוסדות חינוך.

אתגרים פרויקט פינוי בינוי

אין ספק שמדובר פרויקט גדול כזה מצריך תיאום בין גורמים רבים והוא כולל אתגרים לפני פרויקט פינוי בינוי. על מנת שהפרויקט יצא לדרך בהצלחה ויסתיים בהצלחה שלושה גורמים עיקריים חייבים לפעול ביחד:

1. הדיירים – היה נהוג לחשוב כי נדרשת הסכמה של 80% מדיירי השכונה על מנת לצאת עם הפרויקט לדרך, אך לאור מצוקת הדיור בארץ שונה החוק וכעת נדרשת הסכמה לפרויקט פינוי בינוי של 66% מדיירי השכונה בלבד. הדיירים יכולים להסכים לפרויקט, אך הם גם יכולים להערים קשיים ככל שהוא מתקדם ותופס תאוצה. הם עלולים לא להסכים לתוכניות החדשות שמציע היזם, הם עלולים להתנגד לדירה שהושכרה עבורם עד תום תקופת הבניה ועוד.
2. בחירת היזם הנכון – לאחר שהדיירים הגיעו להסכמה, עליהם לבחור ועד מייצג שיחד עם עורך דין המתמחה בפרויקטים של פינוי בינוי ינסח מכרז ליזם. מכיון שהיזם יהיה זה שישקיע את כל הכסף מול הדיירים ומול הרשות המקומית חשוב לוודא שיש לו ליווי בנקאי, שיש לו ניסיון בפרויקטים מסוג זה, שיש לו את הידע כיצד להתנהל מול הרשויות.
3. בירוקרטיה – פרויקט פינוי בינוי מצריך תיאום בין מספר רב של גורמים ושל גופים הפועלים יחד וזה אומר שיש הרבה טפסים להגיש, נהלים לעבוד על פיהם ותקנות שצריך להקפיד ליישם בשטח. כל תקלה או טעות בהגשת טפסים, כל עיכוב בקבלת אישורים יובילו לעיכוב בעבודות ובסופו של דבר יובילו לאיחור בסיום הפרויקט.