באפריל האחרון המנהל הארצי לתכנון ובנייה הודיע כי לא יעצור את תוכניות ההתחדשות העירוניות מסוג תמ"א 38. לא מדובר בהחלטה לטווח ארוך, אלא בהארכה זמנית לשנה בלבד, עד אוקטובר 2023.
מי שלא מכיר לעומק את התוכניות הללו עשוי לסבור כי בעלי הנכסים במבנים הישנים, יכולים לחכות שנה נוספת לפני שהם מתחילים לחפש יזם לשיפוץ הבניין. אך בפועל, היות שמדובר בפרוצדורה בירוקרטית ארוכה, מי שחולם להשביח את הנכס שלו ללא הוצאה כספית מצידו, צריך לפעול במהירות. רק הדיירים שישכילו בחודשים הקרובים להתקשר עם יזם – יזכו לראות את הבניין החדש והדירה המורחבת בשנים הקרובות.
מהי תוכנית תמ"א 38?
למי שלא מכיר תוכנית תמ"א 38 היא יוזמה ממשלתית, שנועדה במקורה לחזק מבנים שנבנו לפני שנת 1980 בפני רעידות אדמה. היות ושיפוץ או בניית הבניינים מחדש עולה הרבה מאד כסף, אין אפשרות אמיתית לדיירים לממן זאת כמו גם, תקציב העיריות לנושא זה מוגבל ועל כן, תוכנן מבנה כלכלי המאפשר ליזמים להשקיע בשיפוץ מבנה או בנייתו מחדש, תמורת קבלת זכויות בנייה של יחידות נוספות (לרוב על גג המבנה). מכירתן של היחידות הללו מאפשרת ליזם לממן את הבנייה החדשה.
הדיירים, מצידם, זוכים לשלל הטבות. בראש ובראשונה הם זוכים בבניין מחודש או חדש לגמרי העמיד יותר בפני נזקי טבע בכלל ורעידות אדמה בפרט. מלבד זאת זוכים לדירות חדשות, ובמקרה של בניין שנהרס ונבנה מחדש, גם לתוספת ממ"ד, מרפסת שמש , מעלית , וחניון תת קרקעי.
מדוע המדינה רצתה לעצור את התוכניות של תמ"א 38?
לכאורה, מדובר בתוכניות המהוות WIN-WIN לכל הצדדים. הדיירים מרוויחים בניין חדש, היזמים נהנים מרווחיות יפהואפילו הרשויות העירוניות זוכות לשכונות שעוברות מתיחת פנים. בשכונות אלה כמובן יוכלו לגבות מעט יותר ארנונה, ולמשוך אליהן אוכלוסייה מבוססת. אך בפועל, בשנים שהתוכנית יצאה לפועל בעבר, היה נושא אחד שלא נלקח בחשבון. התשתיות הישנות של הרחוב לא הותאמו לכמות גדולה של דיירים.
נכסים אשר להם נוספו עוד עשר משפחות יצרו לאורך השנים בעיה של חנייה, שימוש גובר בתשתיות ביוב ומים ובעיות נוספות. לכן, רשויות רבות החלו להגביל את מימוש תמ"א 38 בשטחן.
הפתרון לאתגר התשתיות
הפתרון לאתגרי השימוש בתשתיות נפתר עד כה באופן חלקי. יזמים המוסיפים כמות גדולה של יחידות נדרשים לספק פתרונות חנייה. בפרויקטים גדולים יותר נוספו גם שטחי ציבור, ריאות ירוקות ועוד.
אך עדיין, לא נמצא פתרון כולל שיאפשר לרשויות העירוניות להעניק תמיכה מלאה לתוכנית. היא הוארכה בשנה נוספת כדי לנסות ולמצוא את האיזון בין הצורך של הדיירים במבנה חדש לבין העומס על התשתיות העירוניות.
לכן, כיום יזמים רבים מעודדים את הדיירים לנצל במהירות את חלון ההזדמנויות שעוד נותר פתוח ולהתחיל למצוא את היזם המתאים לפרויקט בבניין שלהם. יש לזכור כי כל פרויקט תמ"א 38 עשוי לעבור הליך בירוקרטי ארוך של חמש עד שבע שנים עד תום הבנייה. רק מי שיתחיל את התהליך עכשיו, יוכל בוודאות לממשו לפני שהממשל יסגור שוב את הדלת להתחלת הפרויקטים.
כיצד בוחרים את היזם המתאים?
לסיכום, נציין כיצד למצוא חברה יזמית מתאימה. חשוב לבחור יזם אמין, בעל ניסיון בצליחה מהירה של המשוכות הבירוקרטיות, ובעל איתנות פיננסית. כיום, אחת החברות היזמיות המובילות בתחום זה היא מטרופוליס, שהקימה עד כה פרויקטים רבים בשיטה של התחדשות עירונית בת"א, גבעתיים והרצליה. כפי שמעידים לקוחותיהם היא בעלת ניסיון רב בתחום, מצטיינת בגב פיננסי חזק ומלווה את הדיירים מהשלב הראשון ועד לקבלת המפתח לדירה החדשה.
