תמ"א 38, או בשמה המלא והרשמי- תכנית מתאר ארצית היא תכנית אחת מבין תוכניות רבות של מנהל התכנון שיושב תחת משרד הפנים. תוכניות אלה מטרתן להסדיר נושאים שונים בתחום התכנון והבנייה במדינת ישראל. כל תוכנית מתאר הינה בעלת מספר סידורי אחר לפי הנושא אליו היא מתייחסת. תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית המסדירה את תחום חיזוק המבנים בארץ ומיגון שלהם מפני רעידת אדמה שעלולה להתרחש באזור בעתיד הקרוב או הרחוק. בעוד הבניה החדשה רובה ככולה נבנית בהתאם לתקנים המגנים בפני רעש אדמה ישנם בניינים ומבנים ישנים אשר אינם עומדים בתקן וזקוקים להתאמה. תמ"א 38 מתמקדת בבניינים קיימים -שיפור ומיגון שלהם בהתאם. מדובר באחד מהתחומים המתפתחים יותר בשוק הנדל"ן ולכן כדאי להבין לעומק מה הוא בדיוק אומר.
תמ"א 38- חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה:
מדינת ישראל שוכנת באזור גאוגרפי בו התרחשו בעבר רעידות אדמה ויש חשש מבוסס שתתרחשנה גם בעתיד. כחלק מההכנה לקראת מצב אפשרי של רעידת אדמה שתביא לנפגעים רבים בנפש וברכוש התקבלה בממשלה ההחלטה להקים תוכנית שמטרתה לחזק מבנים ותשתיות קיימות וזאת על מנת למזער נזקים.
בשנת 1999 הקימה הממשלה ועדה שתפקידה לטפל בכל תחום ההערכות לטיפול ברעידת אדמה אפשרית. תוכנית מתאר מספר 38 הינה חלק מהפעולות שנקטה הוועדה בכדי לספק מענה לכלל התושבים במדינה, גם אלה המתגוררים בבניינים ישנים שאינם עומדים בתקן הבניה החדש ואינם עמידים במידה מספקת בפני רעש אדמה ולכן מסכנים את הדיירים שבהם. בשנת 2005 אושרה סופית תוכנית המתאר מספר 38 אשר כוללת בתוכה הנחיות הקובעות את מתן היתרי הבנייה, הגדרת תמריצים של תוספות בנייה ונקיטת פעולות נוספות שנועדו לעודד דיירים ויזמים להצטרף לפרויקט תמ"א 38.
ישנן שתי טעויות רווחות של כלל הציבור כאשר מדובר בתמ"א 38. האחת היא שהמדינה מממנת את התוכנית, והשנייה היא שמדובר בתקן בנייה מחייב. אמנם הגיוני לגמרי לחשוב שהמדינה, שמעוניינת לשמור על אזרחיה מפני רעידת אדמה אפשרית היא זו שתממן את התוכנית אך בפועל הגופים הממנים הם היזמים עצמם. הסיבה לכך היא שפעולת חיזוק מבנים קיימים הינה הוצאה כלכלית גדולה למדי ואין למדינה את התקציב הנדרש לצורך מתן מענה לכלל הבניינים בארץ הזקוקים לחיזוק ומיגון. לכן ניתן לראות היום שבכל הפרויקטים של תמ"א 38 המבוצעים ברחבי המדינה ההתקשרות הינה מול יזם פרטי שמתחייב לשדרג את הבניין הקיים, ובמקביל רוכש זכויות בנייה חדשות- הגדלת הדירות הקיימות, הוספת ממ"ד ומרפסות ובנייה על הגג ומסביב לבניין- כל אלה במקביל לחיזוק המבנה בהתאם לתקן.
תמ"א 38- מתן תמריצי בנייה ולא תקן בניה מחייב:
כאמור, הטעות הרווחת השנייה היא שתמ"א 38 הינה תקן בנייה מחייב. בפועל מדובר בתוכנית המגדירה תמריצי בנייה והטבות כלכליות כגון מתן זכויות בניה חדשות, כל אלה לצורך שכנוע הדיירים והיזמים לחזק את הבניינים, לשדרג אותם ובכך לשפר את מראה הבניין וסביבתו הקרובה . כאשר מבוצע תמ"א 38 בבניין מסוים, הדבר משפיע על האוכלוסייה המתגוררת בבניין, משפר את מראה הרחוב, ובאופן כללי מביא לעלייה באיכות החיים שמתבטאת בדיירים חדשים במצב סוציו אקונומי גבוה המשפרים את רמת הרחוב והשכונה וכן לעלייה במחירי הדירות הקיימות.
תקן הבניה המחייב בנייה חדשה ובשדרוג מבנים קיימים הינו תקן 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה. תקן זה נכנס לתוקף משנת 1975 ומחייב כל בניין שנבנה מאותה שנה לעמוד בו. תמ"א 38 נועדה לחיזוק מבנים רעועים קודם לכן ולא עומדים בדרישות התקן. התוכנית מספקת תמריצים ומעודדת עמידה בתקן אך אינה נחשבת לתקן הנדסי בפני עצמה. ההוראות המדויקת תחת תמ"א 38 מחייבות כל בניין אשר הותר לבנייה לפני שנת 1980. באותן הוראות ניתן למצוא בניינים אשר אינם נדרשים לתמ"א 38 כגון בניינים שנועדו להריסה תחת תוכנית מוסדרת ומאושרת.
תמ"א 38 פרויקט של כדאיות כלכלית:
לפי חוק המקרקעין, על מנת לאפשר הוספה של דירות חדשות בבניין ובאופן כללי לבצע פרויקט של תמ"א 38 יש צורך בהסכמה של כל בעלי הדירות בבניין. מהר מאוד הובן שיהיה מאוד קשה להשיג הסכמה מלאה בכל הבניינים בהם היזם מעוניין לבצע תמ"א 38 ולכן בשנת 2008 הוסף תיקון לחוק המקרקעין. תיקן זה מאפשר הוספה של דירות חדשות בבניינים בהסכמה של שני שליש בלבד, מבעלי הדירות ובכפוף למספר תנאים בסיסיים. שינוי זה אפשר הגדלה משמעותית במספר הפרויקטים של תמ"א 38. עבר תיקון ל 2/3
בנוסף לרווח הכלכלי של היזם ושל דיירי הבניין שהוזכר לעיל, קיים גם נושא פטור מתשלום מס והיטלים. בשנת 2008 התווסף עוד תיקון לחוק המקרקעין המאפשר מתן פטור משמעותי בחלק מזכויות הבניה תחת תמ"א 38. מכיוון שבמכירת זכויות בניה קיים צורך בתשלום מס שבח בגין הרווח של בעלי הדירות מאותה מכירה- ולצורך עידוד מימוש תמ"א 38 בבניינים משותפים, ניתן פטור מתשלום מס שבח במידה ועומדים בתנאים המצוינים בתיקון.
בנוסף לפטור ממס שבח, באותה שנה המדינה הוסיפה גם פטור מהיטלי השבחה לרשות המקומית. כאשר מסתכלים על התמונה הכללית- פטור מהצורך בתשלום מס שבח, פטור מהצורך בתשלום היטל השבחה והרווח הכלכלי הצפוי ליזם ולבעלי הדירות- מדובר בהשקעה כלכלית משתלמת לכל הצדדים. אלה הביאו לעלייה משמעותית במספר הדיירים המעוניינים להצטרף לפרויקט תמ"א 38 וכפועל יוצא להגדלת מספר הפרויקטים המבוצעים.
לסיכום, הניסיון העולמי והארצי הוכיחו שהערכות והתנהלות באופן נכון יצמצמו באופן משמעותי עד אפסי את הנפגעים בנפש וברכוש בעת רעידת אדמה. תמ"א 38 הוכחה ועדיין מוכחת כאחת מדרכי המניעה היעילות ביותר לצורך כך ולכן היא אחד מתוכניות המתאר הארציות החשובות והנפוצות ביותר בתחום הנדל"ן.
