העלאת ערך הנכס, שיפור באיכות החיים ופרידה מקירות מתפוררים הם רק חלק מהסיבות שהביאו למהפכת ההתחדשות העירונית. אבל מי שמתמהמה, מסביר אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס, מסתכן באיבוד זמן יקר ואולי אף בפספוס הזדמנות יוצאת דופן להצטרף ל-"win-win" של עולם הנדל"ן.
כל מי שמסתובב במרכזי הערים בשנים האחרונות לא יכול לפספס את מהפכת ההתחדשות העירונית שהגיעה כבר לאזורים רבים – בעיקר במרכז הארץ. נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לסיכום שנת 2021, מלמדים כי זו הייתה שנת שיא בתחום. בכל הארץ אושרו תוכניות לבניית 22,179 דירות במסגרת פרויקטי פינוי בינוי ותמ"א 38. מדובר בעלייה תלולה של 33% לעומת 2020, ושל 11% לעומת שנת 2019.
הערים שבהן אושרו הכי הרבה תוכניות מסוג פינוי בינוי בשנה שעברה הן בת ים, קריית אונו, רמת גן, נתניה, ירושלים, ותל אביב. הערים המובילות בתחום התמ"א 38 לשנה זו היו תל אביב, חיפה, ירושלים, רמת גן, פתח תקוה וראשון לציון.
מבט בנתונים הראשוניים של השנה, מצביע על כך ששנת 2022 צפויה לשבור את השיאים של 2021. במוסדות התכנון אף מקבלים רוח גבית משמעותית מהממשלה להמשיך וללחוץ על הדוושה. כך למשל באחד מכנסי הנדל"ן האחרונים, בו התארחו בכירים בענף, אמר שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין, כי "צריך לזרז את מתן ההיתרים ואת רצון התושבים. צריכים קמפיינים של הסברה של התחדשות עירונית", הוא אמר, ואף שיגר מסר לראשי ערים שעליהם לעשות כל מאמץ כדי לסייע בקידום מיזמי התחדשות עירונית.
מדוע כיום אנחנו רואים עוד ועוד פרויקטי התחדשות עירונית, שגם מתקדמים בקצב גבוה מבעבר? מומחים בענף הבנייה ותכנון ערים מצביעים על מספר סיבות. ראשית, התחום "התבגר". הן מצד היזמים שפיתחו מיומנויות ומודלים נכונים לקידום הפרויקטים, והן מצד עיריות רבות שהטמיעו את התהליך במחלקות ההנדסה. ברשויות המקומיות הבינו מזמן את הפוטנציאל של התחדשות עירונית כתהליך שמצעיר את העיר. למעשה בזכות הפרויקטים הללו מקבלות כיום שכונות ותיקות רבות, מראה צעיר ורענן.
ואסור לשכוח את הצלע השלישית במשולש ההתחדשות העירונית: בעלי הבתים. אם בעבר רבים חששו לצאת לדרך בגלל שלל סיבות, כיום רבים מבינים את הפוטנציאל, ואולי חשוב מכך: חשים בטחון שה"מסע הנדל"ני" שאליו הם יוצאים הינו מסודר וברור. ההצלחה של שלל פרויקטים שהסתיימו "מסבירה" עבורם יותר מכל כי היזמים אכן נושאים את כל העלויות על עצמם, ושבעלי הבתים לא צריכים להכניס את היד לכיס, ולשלם עבור הפרויקט, וכן, שהנכס היקר להם ביותר, הבית שלהם, אכן בטוח.
וכאן נכנסת הסיבה השנייה להתפתחות של התחום, והיא הרצון לשמור פיזית על הבית: אם כאמצעי מכין מפני נזק עתידי של רעידת אדמה, ואם מפני שבישראל כבר יש עשרות אלפי בתים ישנים שגילם הינו 50 שנה ויותר, שמצבם הולך ומתדרדר. "למעשה, המטרה המקורית של פרויקטי תמ"א 38 היא לחזק בניינים בכדי להתמודד עם מצב, לא עלינו, של רעידות אדמה", מזכיר אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס, שמתמחה בפרויקטי התחדשות עירונית בלב אזורי הביקוש.
בלום מצביע על סיבה נוספת להתפתחות של הענף, שמגיעה מכיוון אחר לגמרי והיא המחסור בקרקע זמינה לבנייה במרכז הארץ. "היקפי הבנייה הגדולים במרכז הארץ, הם במידה רבה, תוצאה של הביקושים. יש בישראל מסה של אנשים שרוצים לגור במרכז הארץ במקומות כמו תל אביב, גבעתיים, רמת גן והרצליה, ולכן יזמים מחפשים כל דרך אפשרית להציע להם דירות במקומות הללו, גם כאשר התהליך של קידום פרויקטי התחדשות עירונית הוא מורכב בהרבה מאשר פרויקטים שנבנים על קרקע שהייתה פנויה מלכתחילה", הוא אומר.
ויש סיבה נוספת שקשה להתעלם ממנה והיא עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות. רק לאחרונה הצביעו נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי בשנה החולפת מחירי הדירות זינקו בכ-16% בממוצע. בעלי בתים רבים מבינים כיום שפרויקט התחדשות עירונית, לא רק יחזק עבורם את הבית, או יפתור עבורם את ההתמודדות המעיקה עם קירות מתפוררים – הוא גם מקפיץ עבורם את המחיר בחדות: הבנ
יין הישן נהפך לחדש, וכך כל סביבתו, שטח הדירה גדל, לרוב מתווספת מעלית שלא הייתה קיימת בבתים הישנים, ולעיתים גם חניה. כל אלה שווים, ולא על הנייר, מאות אלפי שקלים לבעלי הבתים.
"לצד עליית הערך המדהימה שפרויקט התחדשות עירונית מייצר עבור בעלי הבתים שמקבלים דירה חדשה בבניין מתקדם, אנחנו גם מדברים על עלייה משמעותית באיכות החיים עבור עשרות אם לא מאות אלפי בעלי בתים שכיום מתגוררים בבתים ישנים. לדעתי השם הנרדף של פרויקטי התחדשות עירונית צריך להיות פרויקטי WIN WIN", מסביר אודי בלום. עם זאת, הוא מצביע על עובדה שאסור להתעלם ממנה והיא הדחיפות. "התוקף של תמ"א 38 מסתיים לקראת סוף 2023, כשבמונחי נדל"ן זה כמעט מחר בבוקר. כדי שהוראות התמ"א יחולו על בניין הוא צריך להימצא "בצנרת" של מחלקות ההנדסה הרבה לפני שהתוכנית מסתיימת רשמית. גם מי שבוחרים בפינוי בינוי שזה מתווה שהמדינה מעודדת, יגלו שהוא דורש שלביות, ולכן גם אם עובדים במהירות שיא, כפי שאנחנו יודעים לעשות, אנחנו עדיין מדברים על כמה שנים. מעבר לכך כיום ידי העובדים במחלקות ההנדסה וועדות התכנון עמוסות מבעבר, לכן חשוב מאוד שבעלי בתים יבינו שהדבר הנכון ביותר הוא להתחיל בתהליך כבר היום", מסכמם בלום.
